墓地价值如何评估？天津墓地为您揭秘！

随着经济社会的发展，土地评估涉及的用途不仅有商业用地、居住用地、工业用地等普通用途，还包括新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等特殊用途土地的评估。特别是随着我国逐步进入老龄化社会，殡葬需求逐渐增加，除了公益性公墓、公益性骨灰龛（塔）外，商业性公墓、骨灰龛（塔）也开始出现。由于其商业性质，公益性公墓原有的土地划拨方式已经不再适用。特别是公墓的用途与一般房地产不同，可以说是特殊中的“特殊”。

研究的必要性

根据《土地使用状况分类》，公墓属于特殊土地中的殡葬用地类型。国土资源部令第9号《划拨土地目录》中，非经营性社会福利设施中的殡葬设施属于国家划拨土地范畴。但用于营业性销售的公墓必须有偿提供。以有偿使用方式提供公墓时，必须对地块进行评估。虽然公墓评估数量较少，但对公墓评估的研究仍然非常必要和紧迫。

墓地的特点

与一般土地利用相比，墓地在经营上有着自身的特殊性。与其他土地利用相比，我国城市殡葬用地有以下特点：

偏远的地点

与西方国家认为墓地是离天堂最近的地方不同，中国人普遍认为葬礼地点是不吉利的地方，阴气很重。因此，葬礼地点通常设在远离城市的偏远地区，通常是山区。

环境好

中国人历来注重墓地风水，无论是过去皇家陵园的选择，还是普通家庭稍有积蓄的祖墓确定，都选择风景优美、景观齐全的地方。如无锡灵山后花园，就位于无锡灵山大佛旁，北依群山，南临太湖，紧邻灵山大佛。

低容积率

通过对公共公墓和商业公墓的调查发现，葬礼用地的容积率普遍在0.5以下。

价格太高

自2004年起，殡葬业连续多年位列中国十大最赚钱行业之列，一度位居第三位（摘自《物权法视角下的殡葬用地问题解析》）。对于商业性墓地，由于实行市场调节价，加上殡葬业特殊性、垄断性的影响，墓地价格高已成为各地居民的共识，因此有“死不起”的说法。以无锡市为例，据市场调查，墓地平均价格为2万至3万元/墓。

评估困难

鉴于上述墓地的特点，我们的评估工作有很大的难度。

缺乏具体的评估规则和技术指导

按照我国现行的地价评估制度，土地用途一般分为商业用地、居住用地和工业用地，仅有的几种评估方法和《房地产估价规程》主要针对这三种用途进行设计，没有专门针对特殊用途的地价指导理论和相应的地价评估体系，现有的地价评估理论体系不能全面指导特殊用途土地评估的实际工作。

对于评估目的尚无共识

由于墓地数量较少，该类土地的评估还在讨论和探索中，有主张按工业用地评估，有的参考商业用地评估，也有人认为综合用地更合适，尚无统一结论。

参考案例少，路线难以确定，价格难以掌握。

墓地的使用会对周边土地的使用产生负面影响，土地的供应和建设受到国家严格的控制，使得这类土地的数量相对稀缺，因此在评估时很难找到类似情况的交易案例，也不容易找到可以参考的评估技术路线，以及大致的土地价格水平范围，这些都是比较困难的问题。

重要技术处理

坚守原则，勇于创新

任何技术指导都是在当时社会发展背景下制定的，是针对一段时期内出现的问题的一种指导。随着经济社会的发展，会出现很多新情况、新问题。在技术指导尚未跟进的情况下，在土地估价工作中，我们既要遵循相关法律法规、技术规则和《房地产估价条例》，又要在正确大方向的指引下灵活运用，在细节上大胆创新，充分发挥估价人员的主观能动性，为推动技术更新和进步贡献一点力量。

评估方法分析

①市场比较法：由于目前殡葬土地流转案例相对较少，市场还不是很成熟，一般很难选取合适的比较案例，因此市场比较法一般不适用，可待将来市场逐渐成熟后再采用。

②基准地价系数修正法：由于各城市基准地价结果中一般不包含殡葬用地基准地价，因此在使用基准地价系数修正法时，需要先根据公墓的经营状况和特点，确定所要参考的基准地价结果。

③收入复原法：采用收入复原法核算墓地营业收入时，应分析不同类型物业的收入模式，其他收入除包括墓地、骨灰安置所等销售收入外，还应包括殡葬用品零售收入、墓地管理费、骨灰安置所管理费、骨灰安放（安葬）证费用、其他收入等。

对于出售的墓、塔，还应考虑其使用年限。如《江苏省殡葬管理办法》规定，商业公墓内的墓、塔内的塔使用年限一般不超过20年，墓（塔）管理费每次缴纳不得超过20年；墓（塔）使用年限届满后，如需继续使用，应按照有关规定办理续期手续并缴纳使用费。

还应考虑到墓地销售周期较长，收入应重点扣除运营公司特许经营权收入。

④成本近似法：对于殡葬用地成本，一般包括营业成本和期间费用。营业成本是指经营者在提供殡葬服务过程中发生的职工工资、材料、燃料动力、水费等费用及各种间接费用。间接费用包括固定资产折旧、修理费等。不同服务项目的营业成本构成，根据实际的服务支出项目确定。例如，殡仪馆租赁成本由职工工资、水电费、殡仪馆建筑及设备折旧、日常维护费、殡仪馆布置费等构成。

一座标准墓的运营成本由墓地占用费、建设费用和运行维护费用组成。墓地占用费是指按照墓地面积划拨的土地价款。建设费用由墓基、墓碑材料、施工人员工资组成。运行维护费用由日常维护人员工资、水电费、固定资产折旧组成。

⑤余值法：采用余值法评估墓地价格时，采用收益法确定房地产总价，考虑的因素与上述收入减法相同。

由于墓地评估的特殊性，本文只是对墓地评估做了简单的探讨，在实际操作中，不能一概而论，具体问题具体分析，结合实际情况才能做出更加正确的判断。